Cách Khảo Sát Một Bất Động Sản Nhà Phố Và Bất Động Sản Dự Án
Header trang con

Cách Khảo Sát Một Bất Động Sản Nhà Phố Và Bất Động Sản Dự Án

Bài chia sẻ kinh nghiệm về cách khảo sát một dự án bất động sản nhà phố và bất động sản dự án của một giám đốc sàn bất động sản tại Nghệ An. Mipec Tràng An có phải là bất động sản dự án?

Bài chia sẻ kinh nghiệm về cách khảo sát một dự án bất động sản nhà phố và bất động sản dự án của một giám đốc sàn bất động sản:

Dưới đây tôi trao đổi trên sự hiểu biết và kinh nghiệm của mình mang tính chia sẻ nhằm hướng chính đến những Anh Chị Em đang quan tâm đến nghề Bất động sản, hoặc các Anh Chị Em mới vào nghề, hoặc những Anh Chị Em mất định hướng. Các Anh Chị Em đã biết và hiểu sâu sắc hơn tôi thông cảm và chia sẻ cùng tôi nhằm kéo mặt bằng trung nghề nghiệp của chúng ta tại Nghệ An nhé!
Tôi cũng mong muốn thời gian tới khi Nghệ An nổ các dự án Các nhà môi giới đều có cơ hội kiếm tiền vì hoa hồng môi giới Các chủ đầu tư trả cho đại lý phân phối là rất lớn, chưng ta phải giữ tiền lại Nghệ An.
Hơn thế nữa nếu có dự án ở các tỉnh thành khác tiềm năng thì chúng ta tổ chức bán tại thị trường Vinh - Nghệ An. Đang dãn cách xã hội nên không thể tổ chức Offline, chúng tôi tạo Group này nhằm chia sẻ Online để mọi người cùng nắm bắt chuẩn bị chiến đấu không phân biệt Anh Chị Em đang làm gì và làm ở đâu.
Khi vào dự án các bạn đừng quá quan tâm đến mình là đại lý F1 hay F10? F nào thì cũng phải tìm khách hàng thực và đơn vị mình đang làm việc, đồng nghiệp mình đang làm việc mới là Anh Em của mình trước nay, đừng vì lợi trước mắt mà quên đi ngày tháng Anh Em đã chiến đấu cùng nhau
Ở đây Anh Chị Em nhà phố nhiều hơn Anh Chị Em dự án nên tôi chia sẻ cách khảo sát một bất động sản nhà phố rồi mới chuyển sang dự án, để mọi người hiểu đã làm nhà phố thì làm dự án rất dễ không hề khó

Thứ nhất, cách khảo sát một bất động sản nhà phố

Bạn là Nhà môi giới hay sau này khi Bạn có tiền bạn lại trở thành Nhà đầu tư, vậy dù ở vai trò nào bạn cũng phải có cái nhìn tổng quan về nó và hiểu sâu về nó. Nghe thì phức tạp và có thể nhiều người rất rối không biết nên khảo sát cái gì? Làm cái gì trước làm cái gì sau? Tôi thống kê lại và dùng ngôn ngữ nghề nghiệp đơn giản chúng ta cần khảo sát các yếu tố sau:


1. Khảo sát các yếu tố ngoài bất động sản

Đây chính là khảo sát khu vực, môi trường (khói bụi, tiếng ồn, nguồn nước), hạ tầng giao thông, tiện ích cảnh quan, dân trí, hàng xóm...khảo sát trên Google Maps, bản đồ quy hoạch và thực tế. Các bạn hãy nhìn tổng quan xem, các yếu tố này rất quan trọng quyết định yêu cầu của khách hàng có phù hợp hay không. Nhiều người cứ mải xem thông số nhà cửa mà bỏ qua cái này. Nhưng đây chính là giá trị của bất động sản. Và các bạn nên nhớ hãy khảo sát vào nhiều thời điểm khác nhau, sáng sớm, buổi giờ bắt đầu ngày mới, trong giờ hành chính, lúc tan về, giờ nghỉ ngơi, màn đêm buông xuống và cả lúc gà gáy nữa.

Tôi lấy ví dụ: nếu quanh gần nhà mình có đủ siêu thị, bệnh viện, nhà hàng, toà nhà, công viên bể bới mà giá rẻ hơn một khu phức hợp đắt đỏ thì cũng là một lựa chọn. Cái này gọi là tiện ích ngoài bất động sản. Nếu bạn mua nhà cạnh ngay bà hàng xóm bán hàng ăn sáng thì ôi thôi cứ 3h bà dậy làm hàng chẳng thể ngủ nổi. Hay bên nhà có ông thợ mộc thì khói bụi sơn lúc nào chẳng khắp nhà mình, chẳng lẽ lúc nào cũng đóng cửa. Khu này ngập lụt hay hệ thống thoát nước kém nhà đẹp mấy cũng chán. Nhà đẹp, rẻ nhưng khu phố quá nghèo dân trí thấp cũng ko nên mua. Mọi thứ đều tuyệt vời nhưng bên cạnh lại có anh thích hút trích. Rất nhiều thứ chúng ta phải quan tâm và khảo sát cả khu vực chứ đừng quan tâm đến bất động sản vội

Các bạn hãy làm kĩ yếu tố này nhé, làm thật kĩ cho khách hàng như chính chúng ta làm để mua cho chúng ta đấy. Nhiều khách không có kinh nghiệm đâu, hay mải chăm chú vào cái bất động sản mà hay bỏ quên nhiều thứ. Đôi khi không chỉ là cả đời của khách mà là nhiều đời mới mua nổi 1 cái nhà mà chúng ta vô tình nghiệp vụ kém đẩy họ vào thế thì đồng tiền hoa hồng là nghiệp. 

a. Khảo sát các yếu tố ngoài bất động sản

b. Khảo sát thông số bất động sản:
- Loại hình, kiểu dáng bên ngoài, chất lượng bên ngoài
- Khảo sát công năng sử dụng bên trong, chất lượng xây dựng, khấu hao tài sản, phương án sửa chữa hay xây dựng

c. Pháp lý

2. Yếu tố thứ 2 chính là các yếu tố thông số của chính bất động sản đó

- Thông số kích thước
- Giá

Nhưng nói đơn giản, nếu xây dựng chất lượng tốt, bất động sản đó tuổi thọ 20 năm, được bao nhiêu năm thì tính theo % khấu hao tương đương. Nếu nhà xây kinh doanh chất lượng thấp tính 10-15 năm tuổi của BĐS thôi. Rồi trong quá trình sử dụng của chính chủ nhà nữa. Cái này phải dựa vào kinh nghiệm đánh giá. 

Nếu ko có chuyên môn nên nhờ người có chuyên môn. Khi khảo sát chính bất động sản chúng ta thường quan tâm đến nhất về công năng sử dụng và chất lượng xây dựng. Đặc biệt nếu phải sửa phải xem chi phí phát sinh theo dự toán so với giá tổng sau sửa mà quyết định. Rồi cái thiết kế nhà này có sửa nổi không đấy? Nhiều nhà không sửa được đâu, nó phạm kết cấu xây dựng không thể động vào. Giống vụ nhà 5 tầng lô 26D đó. Kinh nghiệm siêu âm kém mà động vào kết cấu thì sập thôi. Thợ xây và thợ kết cấu khác nhau. Thợ vườn và thợ cao cấp nhìn cái biết ngay. Trong đây yếu tố phong thuỷ và hướng cũng quan trọng. Về phong thuỷ và hướng nhiều trường phái lắm nhưng tôi khuyên các bạn và vẫn thường khuyên khách nhân cách đạo đức con người chính là phong thuỷ. Đa cát thì thắng tiểu hung. Nhà có nhiều cái lợi và chỉ phạm 1 lỗi nhỏ phong thuỷ không phải vấn đề. Cái hay của phong thuỷ là tất cả đều được hoá giải, đều có cách. Lưu ý nữa là hướng đất đôi khi không phải hướng nhà. Người ta quan trọng hướng gió thổi vào nhà mới chính là phong thuỷ. Gió đó chính là khí, cái con người hấp thụ vào cơ thể mà tạo nên tính cách và nhân cách. Như chúng ta thấy ngột ngạt thì sẽ khó chịu. Mát mẻ thì dễ chịu. Nên hiểu đúng về phong thuỷ. Đây chính là phòng ngủ. Hoặc phòng khách nếu khách quan trọng khách. Và cái phong thuỷ quan trọng nữa là Bếp. Nó là nơi ta hấp thụ dinh dưỡng vào người. Nuôi sống chúng ta hàng ngày. Cuối cùng bàn thờ, nơi tâm linh của con người. Vậy hãy trú trọng các yếu tố chính. Trong chính yếu tố của bất động sản còn quan trọng nổi trội chính là giá. Đây là chủ đề định giá bất động sản tôi đã trao đổi hôm trước. Ngoài ra các bạn hãy đi đến các yếu tố phụ khác, khảo sát càng kĩ chúng ta tư vấn càng tốt, rút ngắn giai đoạn cân nhắc của khách. 
Tôi phải nhấn mạnh lại một lần nữa,Có 3 yếu tố về bất động sản mà chúng ta cẫn lưu ý đó là: 

1. Khảo sát các yếu tố ngoài bất động sản
2. Khảo sát thông số bất động sản:
- Loại hình, kiểu dáng bên ngoài, chất lượng bên ngoài
- Khảo sát công năng sử dụng bên trong, chất lượng xây dựng, khấu hao tài sản, phương án sửa chữa hay xây dựng
- Thông số kích thước
- Giá
3. Pháp lý

Vậy pháp lý của bất động sản là như thế nào?

Pháp lý của bất động sản tôi đã trao đổi rồi, nó gồm hai phần đó là pháp quyền và pháp nhân. Pháp quyền chính là Quy hoạch, quyền sở hữu, quyền định đoạt. Còn pháp nhân chính là người sở hữu và có quyền định đoạt bất động sản này. Nhà đủ điều kiện giao dịch nhưng chủ nhà lại không đủ điều kiện thì cũng không được. Ví dụ bìa đỏ hai quyền chính chủ, ko quy hoạch, ko thế chấp, ko tranh chấp nhưng chủ nhà đang bị tước quyền công dân (đi tù) hoặc chủ nhà trên sổ đã mất nhưng ko có thừa kế (tức là chưa phân chia tài sản) thì cũng ko giao dịch được. Hay chủ nhà OK đủ vợ chồng và chính chủ rồi nhưng bìa lại nằm trong quy hoạch công chứng được nhưng lại không đổi được bìa. Hoặc bìa đang thế chấp bank và số tiền hai bên định giao dịch lại thấp hơn số tiền khách vay Bank mà bản thân khách không có thêm tài chính để bù vào lấy sổ ra. Hoặc bìa này vay và đã chuyển ra thi hành án vì quá hạn. Nói chung vấn đề pháp quyền và pháp nhân nhiều trường hợp lắm. Trong đó phức tạp nhất là sổ chung hoặc chờ thanh lý nhà nước. Hay nhà một ngôi, tức là nhà tập thể đó, mình mua nhà đó hàng chục bìa khác nhau luôn. Tôi đã mua cho khách cái nhà mặt phố mà công chứng đến 28 con người. Trong đó có 2 người uỷ quyền và từ chối tài sản từ nước ngoài về. Nếu các bạn làm lâu năm thì pháp lý nhìn cái ra ngay và là yếu tố quyết định giao dịch nên chẳng vội rao chào đâu. Nếu không khảo sát kĩ bất động sản và làm cho nó thành BĐS sạch thì đừng vội đưa rao chào làm gì. Hoặc phải có hướng và mình biết hướng đó là gì rồi và phải khả thi.

Khảo sát một dự án bất động sản

Xong chủ đề thứ nhất. Có ai có câu hỏi gì không mọi người? Có ai chia sẻ gì không?
Không ai có câu hỏi gì ta chuyển sang hai chủ đề còn lại. Khảo sát nhà phố thì vậy còn khảo sát một dự án thì sao?. Dự án coi như một bất động sản thôi nó cũng tương đương vậy. Ta cứ coi dự án là một bất động sản cho dễ. Nhưng quy trình khảo sát khác vì dự án là phạm trù rộng còn bất động sản trong dự án đó là đối tượng con của dự án. Do vậy bất động sản trong dự án nó như quả trứng đấy. Tuỳ theo tiến độ của dự án hình thành lên vòng đời phát triển của sản phẩm. Đây chính là ý tưởng của chủ đầu tư định vị sản phẩm như nào buộc ta phải theo họ và chờ họ quyết định. Bởi vậy ta phải nắm được các giai đoạn diễn ra của một dự án bất động sản. Tôi có quan niệm và kinh nghiệm một dự án diễn ra như sau dưới góc độ của Nhà môi giới chuyên nghiệp:

1. Giai đoạn khảo sát, nghiên cứu tổng quan dự án để định vị thị trường

2. Giai đoạn khảo sát thị trường theo định vị (rumor, test thị trường)

3. Giai đoạn mở bán chính thức

4. Giai đoạn bán hàng tồn

5. Giai đoạn kết thúc dự án chuyển sang mua bán chuyển nhượng

Ở đây mọi người chú ý. Nếu nhà phố BĐS đã có sẵn. Còn với dự án BĐS là trong tương lai.,và CĐT là người quyết định vòng đời của nó. Nên ta phải theo Chủ đầu tư. Họ làm gì thì ta phải hành động theo:

1. Giai đoạn khảo sát, nghiên cứu tổng quan dự án để định vị thị trường

Giai đoạn này hiểu như họ đang ngắm tới quỹ đất sạch và khi họ có nó thì họ sẽ nghiên cứu làm cái gì. Nhà môi giới biết được thông tin và phải theo dõi để còn chuẩn bị và có kế hoạch chuẩn bị nghề nghiệp. Giai đoạn này họ sẽ khảo sát để quyết định làm mô hình gì. Tôi đang xây dựng 1 hệ thống và có thể đưa chỉ số theo họ để báo cáo. Thông qua các giao dịch trên thị trường.
Ví dụ: họ xem nhu cầu về căn hộ ra sao? Nếu tốt họ xây căn hộ. Nếu không tốt họ làm văn phòng cho thuê. Và giai đoạn này sẽ có quyết định về định vị dự án là làm cái gì? Ta theo họ chuẩn bị phương án thôi

2. Giai đoạn khảo sát thị trường theo định vị (rumor, test thị trường)

Khi định vị sẵn làm sản phẩm gì cho dự án họ sẽ có bản đồ quy hoạch để xin cấp phép triển khai dự án. Bằng quan hệ ta có thể dò được nó. Từ đó mà hé mở cho khách hàng. Hoặc chính CĐT cũng gọi luôn đại lý giai đoạn này để dò thị trường cho họ. Quy hoạch đó, sản phẩm đó, dự kiến giá như này ổn không? Chạy thử xem, nếu không ổn thì điều chỉnh lại, nếu ổn sẽ mở bán chính thức thôi. Cái này thì rõ rồi, Anh Em ta phải làm các kênh để gom khách và giới thiệu dự án để phản hồi lại CĐT. Mọi việc đều phải chuẩn vì bán hàng là sinh mệnh của CĐT, nếu ta làm ẩu tư vấn ko chuẩn thị trường, không làm nói có cung cấp thông tin không tốt cho CĐT thì khó cho dự án. 

Cũng qua khảo sát này mà có chính sách và giá để chuẩn bị bán chính thức. Giai đoạn này cũng có thể CĐT cho chúng ta nhận cọc thiện chí không thưởng phạt theo giá max - min. Chúng ta phải chạy thị trường gom khách. Vì CĐT có thể căn cứ theo phiếu cọc thiện chí này mà quyết định thị trường hoặc có thể phân quỹ cho các đại lý theo nó. Khi mọi thứ được cân lên và điều chỉnh phù hợp sẽ vào giai đoạn mở bán chính thức.

3. Giai đoạn mở bán chính thức:

Dự án có bản đồ và phối cảnh chính thức. Các kênh truyền thông phủ kín. Tài liệu bán hàng sẵn sàng. Bảng quỹ được chia. Anh em nhanh tay chốt cọc thôi. Gom khách giai đoạn test thị trường chứ lúc mở bán thì chỉ ngồi chốt khách thôi. Các Leader chuyên nghiệp lúc này thể hiện vai trò hỗ trợ Anh Em. Tốc độ ra đòn phải nhanh và chuẩn nếu không quỹ sẽ hết. Quỹ đẹp hết, quỹ thường cũng hết . Hoặc thị trường no sản phẩm rồi. Còn 1 số quỹ cao tiền,hoặc lỗi thì gọi là giai đoạn hàng tồn

4. Giai đoạn bán hàng tồn:

Sales thị trường bán được giai đoạn này mới thiện chiến này. Chăm từng khách,chăm kĩ, tìm kiếm từng khách vì khách sẽ rất hiếm giai đoạn này. Mà sản phẩm lại khó, nhưng Chủ đầu tư sẽ có cách thôi. Còn chúng ta kết hợp với việc mua bán chuyển nhượng các căn đã có chủ. Chính là giai đoạn cuối cùng của dự án.

5. Giai đoạn mua bán chuyển nhượng

Trao đổi chia sẻ mang tính tổng quan để Anh Chị Em nhà phố hoặc Anh Chị Em chưa làm dự án bao giờ tạm hiểu. Nhưng với dự án nó diễn ra nhanh như tôi nói vậy đấy. Nhanh lắm, khi ra hàng các bạn không dám ngủ đâu, ăn không dám ăn. Vì nếu rời bảng hàng và bản đồ thì đã có một chấm đỏ kết thúc căn quỹ rồi. Trên đây tôi trao đổi chia sẻ để Anh Em mấy nữa có dự án cùng nhau triển khai. Chi tiết thì nhiều việc lắm. Và nó biến tấu khôn lường. Cái hay của dự án bất động sản tôi thấy chính là cách đi dòng tiền theo từng giai đoạn, nó làm cho các đối tượng khách hàng được vào dự án đến cuối cùng hết thì thôi.

Lúc đầu là tiền tươi
Sau 70%
Sau 50%
Sau chỉ có 30%
Thậm chí chỉ có 10% cũng sẽ được mua
Nhưng một khẳng định nếu Bạn đi qua một dự án thì kĩ năng và chuyên môn của Bạn sẽ sang tầm mới. Nếu Chủ đầu tư lớn và chuyên nghiệp họ sẽ dạy ta nhiều điều. Các đại lý bán hàng cùng cũng vậy. Họ rất chuyên nghiệp và kinh nghiệm. Mình học hỏi được nhiều thứ.

Hết 2 tiếng rồi
Tôi kết thúc buổi chia sẻ hôm nay

Trên đây là đoạn chia sẻ của anh Thắng Vũ - Giám đốc một đại lý bất động sản có tiếng tại Nghệ An. Chúng tôi chia sẻ với quý Anh Chị đầu tư để nắm bắt thông tin được dễ ràng. Đặc biết trong bài chia sẻ có rất nhiều thông tin hữu ích cho không chỉ riêng khách hàng mà với cả với những nhà đầu tư. Thậm chí với những sale bán hàng cũng lấy những thông tin hiểu bất đó làm hành trang cho một con đường mới, một chặng đường mới với những bứt phá trong công việc môi giới bất động sản.

Những chia sẻ đó hoàn toàn có thể áp dụng vào bất cứ một thị trường nào. Tới đây  Mipec Tràng An tại Vinh Tân được đưa ra mở bán, thì những chia sẻ trên cũng chính là thông tin rất hữu ích cho mọi người biết đến.

Xem thêm: 

Hotline