Header trang con

Cách Định Giá Bất Động Sản Theo Góc Nhìn Nhà Môi Giới

Một người muốn có được chứng chỉ môi giới chỉ cần tốt nghiệp Trung học. Nhưng nếu muốn có chứng chỉ định giá bất động sản cần tối thiểu cao đẳng. Vậy theo quan điểm của bạn Mipec vinh tràng an sẽ có giá bao nhiêu?

Nếu không ai hỏi gì tôi trao đổi chủ đề thứ 2 về Định giá bất động sản! Một người muốn có được chứng chỉ môi giới chỉ cần tốt nghiệp Trung học. Nhưng nếu muốn có chứng chỉ định giá bất động sản cần tối thiểu cao đẳng. Muốn có chứng chỉ thẩm định tài sản cần tốt nghiệp đại học. Thẩm định bất động sản nằm trong thẩm định tài sản. Chứng chỉ định giá bất động sản do Sở xây dựng các tỉnh thành cấp như chứng chỉ môi giới. Mấy nữa tại Vinh và Nghệ An sẽ tổ chức cả nhé, bao gồm lớp quản lý sàn giao dịch bất động sản. Vậy tại sao Định giá bất động sản yêu cầu phải có bằng cao đẳng trở lên vì nó liên quan đến nhiều hàm tài chính, đến nhiều công thức, đến nhiều ngôn ngữ chuyên ngành tài chính. Bởi vậy nếu triển khai bài bản thì khó hiểu và nhiều người không hiểu nên tôi sẽ đơn giản nhất theo kinh nghiệm đào tạo và thực chiến tối giản lại cho mọi người như sau:

Ai cũng có thể hiểu được và làm được. Với nhà môi giới định giá để làm gì? Giá và Giá trị khác nhau?
- Định giá để tư vấn cho khách giá thị trường, biên độ giao động đã diễn ra và tương lai như nào?
- Định giá để chỉ ra cho khách đây là sản phẩm có tính cạnh tranh về giá ngoài các giá trị của nó
- Định giá để nếu giá không phải là vấn đề thì dòng tiền của BĐS là vấn đề còn lại!
Trong bất động sản chúng ta cần phân biệt giá và giá trị khác nhau nhé. Giá là quy về tiền tệ trước kia hay trong Sài Gòn hay giao dịch bằng Vàng nữa. Còn giá trị lại là các tiện ích, môi trường, cảnh quan, hạ tầng, giao thông.... những cái nằm ngoài bất động sản và những cái vô hình do chính bản thân bất động sản đó tạo ra khác biệt hay nổi trội so với các BDS khác. Vậy rõ rồi, một là ta chỉ cho khách thấy giá tốt hai là cho khách thấy giá trị tốt. Trong định giá bất động sản cái giá trị này chính là dòng tiền.

Tôi đưa ra 4 ví dụ để mọi người hiểu :
Nhà môi giới có khách:
- Có nhà trong ngõ 
- Có nhà mặt đường để kinh doanh
- Có quán Karaoke để bán
- Có miếng đất cạnh cánh đồng sau này khu công nghiệp

Cả bốn bất động sản này các bạn đều có thể định giá theo phương pháp về giá hoặc theo phương pháp dòng tiền
Phương pháp giá: chính là Phương pháp so sánh kết hợp chi phí
Phương pháp dòng tiền: chính là kết hợp lợi nhuận, thu nhập và thặng dư của BĐS
1. Phương pháp so sánh kết hợp chi phí được hiểu là các bạn bóc bất động sản ra gồm đất và tài sản trên đất (ví dụ nhà). Đất giá nhiêu? Tài sản giá nhiêu? Cả hai cộng lại là giá Bất động sản.Nhưng không dừng ở đó. Đó mới là lên chi phí. Chúng ta phải đi tìm các bất động sản có yếu tố giống với bất động sản này để so sánh thêm cho chắc. Ta lấy bất động sản giống BĐS này đã bán hoặc đang chào hoặc chuẩn bị bán. Tìm từ 3 đến 5 cái. BDS ta cần định giá gọi là BĐS định giá. 3-5 cái để so sánh gọi là BDS so sánh. Bây giờ bóc tách 3-5 BĐS so sánh ra đất và tài sản riêng. Sau đó cộng trừ quy ước đi đưa về thông số giống với BĐS định giá
Ví dụ
BĐS định giá là nhà 40m2 xây full đất 3 tầng, vậy có 40m2 đất và 120m2 xây dựng. BĐS so sánh 1 là nhà 50m2 xây full 2 tầng, vậy có 50m2 đất và 100m2 xây dựng. BDS định giá đang chào bán 1.6 tỷ. BDS so sánh 1 bán 1,5 tỷ.
VD Ta khảo sát thấy nhà xây tương đương nhau nên giá xây dựng như nhau, ước chừng đều 4 triệu/m2 xây dựng. Vậy BĐS so sánh có 400 triệu tiền nhà,  1.1 tỷ tiền đất nên đất sẽ có giá 22 triệu/m2. Quy lại BĐS định giá nếu so quy chuẩn với BĐS so sánh 1 thì giá đất 40m2 giá 880 triệu, nhà 120m2 có 480 triệu tổng 1 tỷ 360 triệu. Giá chào là 1.6 tỷ vậy trả 1.36 tỷ.
Tương tự lại đánh giá với các căn tiếp theo giống tương tự. Đất nhiều hơn bớt đất đi. Nhà nhiều hơn bớt nhà đi. Đất hẹp hơn thì nâng lên cho giống nhau. Nhà ít hơn tăng lên cho giống nhau. Bù trừ để tìm ra giá
Ví dụ có cái BĐS so sánh thứ 2 mà ta tìm định giá quy ra của BĐS định giá lần này là 1.5 tỷ. Sau đó lại làm với BDS so sánh thứ 3 quy ra BĐS định giá có giá 1.7 tỷ. Thì ta sẽ cộng 3 cái lại chia trung bình: (1.36+1.5+1.7)/3=1.52 tỷ. Vậy trả giá 1.52 tỷ nhé so với giá chào 1.6 tỷ
Các bạn phải căn cứ thời điểm giá lúc bán BĐS so sánh nhé. Khác nhau đó, đây là phương pháp chi phí kết hợp so sánh. Nếu càng nhiều bất động sản so sánh thì giá của bất động sản định giá càng chuẩn. Nhà phố hay áp dụng phương pháp này. Nhiều người làm dự án, mua dự án cũng áp dụng phương pháp này. Và phương pháp này sử dụng trên thị trường là chủ yếu.

Phương pháp trên chỉ ra giá tốt nhé, mọi người lựa. Bây giờ nếu định giá mà giá không tốt thì sao? Phải tìm cách tăng giá trị lên nhé. Giá trị có 2 loại là giá trị vô hình: môi trường, tiện ích, cảnh quan... và giá trị hữu hình là dòng tiền nhé.

Ví dụ khách mua nhà mặt đường để cho thuê thì giá họ quan tâm là phần nhỏ mà giá cho thuê và tỷ lệ trống nhà họ quan tâm hơn. Căn hộ BRG đang bán bên Trần Quang Khải họ cũng không quan tâm giá nhiều đâu, họ quan tâm tiện ích 5 sao là gì, ai là CĐT và ai vận hành, cho thuê dễ không, đối tượng thuê là ai, giá cho thuê tốt không. Khách có nghề làm Karaoke muốn đi tìm sẵn quán Karaoke nào để sửa qua theo mô hình của họ rồi vận hành. Khách biết quy hoạch khu vực này sẽ có nhà máy về khách tìm mảnh đất rộng để làm nhà trọ. Khách biết sau này có dự án khu này nên đi mua gom của dân sau chờ tái định cư. Tất cả các hình thức này thì định giá theo phương pháp so sánh và kết hợp chi phí sẽ không phù hợp. Khách họ quan tâm đến số tiền bỏ ra đầu tư và bao giờ thu vốn về. Hàng tháng hàng năm mua bất động sản đó thu được bao nhiêu tiền. Mua BĐS rồi đầu tư thêm khoản nữa thu hồi vốn như nào khi đã có phương án kinh doanh định vị sẵn. Đặt bất động sản và giá trị sử dụng kì vọng cao nhất để tính biên độ và chấp nhận rủi ro. Lợi nhuận, thu nhập, thặng dư kết hợp gọi chung là dòng tiền. Lúc này nhà môi giới phải đưa được ra các con số cho khách hàng. Buộc các bạn phải hiểu về tài chính. Các bạn phải hiểu về ngành nghề khách định kinh doanh. Và buộc các bạn hiểu khách muốn gì và chấp nhận gì. Bạn phải tưởng tượng xa và lên các bức tranh có chỉ số cho khách lựa chọn. Mấy nữa Nghệ An sẽ nổ các dự án với các sản phẩm là căn hộ chủ yếu mục đích cho thuê là nhiều. Vậy chúng ta muốn bán hàng chúng ta phải đưa ra cho khách nhiều chỉ số để chứng minh các vấn đề có lợi cho khách hàng theo kì vọng và khả năng của họ. Nay tôi đưa ra hai chủ đề này nhằm hỗ trợ anh em bán hàng mấy dự án gần đây. Mỗi dự án nổ ra có một loại hình bất động sản khác nhau. Nếu chúng ta không nắm rõ việc phân loại và định giá sẽ không hướng được khách hàng, không biết so sánh sản phẩm, không thể chốt nổi khách hàng
Các bạn nhà phố cứ thấy làm dự án khó nhưng không phải chúng ta có nghiệp vụ, có khách hàng rồi thì được đại lý đưa ngôn ngữ và chỉ số cho chỉ "HÓT" thôi đơn giản lắm. Ngôn ngữ bán hàng hay còn gọi là "key" chúng ta phải chuẩn bị sớm khi nổ ra chỉ đi chốt khách thôi mọi người ah! Tốc độ dự án quá nhanh, không kịp nếu không chuẩn bị tốt. Nên tôi lập Group này chia sẻ với tất cả Anh Chị Em nhà môi giới sốc lên tinh thần nghề nghiệp mấy nữa có dự án chúng ta hỗ trợ nhau kiếm tiền, giữ tiền lại ở HP làm giàu cho gia đình quê hương chúng ta.

Nhưng với chuyên ngành bất động sản, sẽ kết hợp so sánh và chi phí mới chuẩn. Ko đánh giá được giá thị trường. Điều bạn nói vẫn chỉ là nội bộ bất động sản đó. Các bạn đi định giá là chỉ làm bất động sản định giá. Còn chúng tôi bán hàng phải cung cấp cho khách cả thị trường.  Khi tôi đã kết hợp được hai phương pháp lại thì tôi quá hiểu nó như nào cho nghề nghiệp của chúng tôi. Còn khi trao đổi ở đây là cộng đồng và thời gian có hạn. Chúng ta chỉ trao đổi mang tính phương pháp và tư duy. Còn đi sâu đi chuẩn phải có buổi chuyên sâu. Phải biến tấu đi kết hợp lại. Còn đương nhiên nếu đi sâu thì còn đến từng chỉ số điều chỉnh như hệ số ngõ hay thậm chí chiều rộng măt tiền, điều chỉnh luôn cả giá về thời điểm.

Tôi làm BĐS nên tôi hiểu còn nhiều chỉ số điều chỉnh hơn sách vở. Nhưng ở đây là anh em cộng đồng không phải ai cũng đi quá sâu đó bạn. Cũng ko có thời gian để trình bày chỉ nói cái đơn giản và chủ yếu thôi. Ở đây cũng chia sẻ với Các anh em trong group của mình rất nhiều các Anh Chị Em các ngành nghề trong đây, tôi trao đổi và chia sẻ các vấn đề được đào tạo đàng hoàng và có thực chiến trải nghiệm rồi chứ không chém gió. Nên chúng ta trao đổi chia sẻ thoái mái. Nói chung là định giá mang tính tương đối. Vì nếu anh em đi làm đều biết, đắt hay rẻ chỉ là tâm lý, với người này bảo đắt một vài trăm triệu, nhưng với người khác thì lại bình thường vì có thể mục đích mỗi người khác nhau, nhu cầu khác nhau. Anh em làm nhà mặt đường đố bảo định giá chuẩn được ấy, nếu với mỗi mét vuông như anh em đánh giá sai một chút thì sự chênh lệch có thể lên đến tiền tỷ, mà trong mua bán thì tăng giảm vài tỷ là chuyện bình thường. Vậy bạn hiểu nếu chỉ phương pháp chi phí ra mà khách không được tham khảo thì đưa giá cũng thừa, khách không chốt nếu không đưa bằng chứng. Ngân hàng dữ liệu này chúng tôi còn công khai minh bạch chỉ rõ cho khách đến tận nơi mà xem mà khảo sát mà trải nghiệm. Nên tôi mới nói đây là phương pháp dưới góc nhìn nhà môi giới để bán hàng chứ không phải để "ra chứng thư" như công ty định giá của các bạn đâu. Tôi chỉ có chứng chỉ định giá bất động sản nhưng tôi là người bán hàng và quản lý riêng Vinh và Nghệ An thôi. Nên tôi hiểu giá trị của ngân hàng dữ liệu và biết dùng nó như nào chia sẻ lại cho Anh Chị Em trong nghề. Bigdata tại riêng Nghệ An đây bạn nhé, chúng tôi phải dùng cái này để bán hàng và chỉ cho khách công khai minh bạch về các thông tin nếu cần.

Nhiều anh em muốn tìm hiểu nghề BĐS, nhiều Anh Em thấy khó mà bỏ nghề, nhiều Anh Em đang xoay sở phân khúc, tôi tạo Group này nếu giúp được gì mọi người là quá tốt rồi. Chúng ta đều bán hàng để kiếm tiền nên chẳng có gì lợi dụng nhau cả, không bán được hàng thì móm hết.Bên tôi sẽ có rất nhiều khách có thể kết hợp với bên bạn. Hoặc cũng có thể chia sẻ thông tin cho nhau. Có ai có chủ đề nào tranh thủ ngày lễ trao đổi chia sẻ không mọi người? Dự kiến mồng 2 có việc làm mới rồi.

Đối với đất nền các khu vực mới mà mình chưa lắm rõ. Nếu bạn là nhà đầu tư, bạn đi xem và sẽ định giá sao để quyết định đầu tư được hay ko? Vì những sp dtu thi ko co nhieu tgian để tính toán. => nếu không hiểu rõ thì đừng quyết định làm gì bạn nhé! Kể cả có lỡ cơ hội vì điểm mạnh của BĐS là kì vọng lợi nhuận nhưng điểm yếu là tính thanh khoản, nên kỹ năng khảo sát phải làm đầu tiên, đôi khi an toàn nhất là lãi ngay giá mua chứ chẳng cần kì vọng làm gì, một cái hiện thực và một cái tương lại chưa diễn ra!

Nói đúng ra trong đây rất nhiều ace là mg đồng thời la nha dtu. Nên việc định giá tốt thì sẽ đánh giá tốt dc sp. Và tất nhiên nó tốt một cách nét thi a e đã vao tiền là nhà dtu F1 rồi. Giống bạn mua nhạnh lô đất và bán lướt 2 giá trong tich tắc thôi.

Trên đây là quan điểm của tôi về việc định giá bất động sản theo góc nhìn cá nhân với kinh nghiệm 15 năm trong nghế bất đọng sản tại Vinh. Sắp tới Mipec Tràng An cũng là sản phẩm mà chúng tối dự kiến sẽ là những đơn vị F1 của chủ đầu tư. Nếu Anh em có như cầu, hoặc cần gì cứ liên hệ hợp tác. Chúng ta chia sẻ lợi nhuận, cùng win win nhưng cũng cần đưa ra lựa chọn tốt cho khách hàng. 

Tại Mipec Vinh Tràng An cũng có nhiều sản phẩm để đầu tư không riêng gì shophouse mà còn có liền kề, thậm chí các sản phẩm đơn lập, song lập đều có thể tư vấn cho khách hàng đầu tư được. Tuy nhiên ta cần nhìn vào thị trường để đưa ra nhận định chuẩn xác nhất. Thị trường thì rất rộng nhưng như tôi đã nói trong bài chia sẻ của mình là gì. Bạn cần phải biết khảo sát và định giá theo quan điểm cá nhân để khác biệt với tất cả sale bán hàng khác như bạn. Điểm khác biệt đó giúp bạn chiếm trọn được lòng tin của khách hàng. Khi đã chiếm trọn được lòng tin của khách hàng rồi thì bạn đưa khách đi đâu, mua loại bất động sản nào khách đều theo bạn và duy nhất chỉ một mình ban.  

Nếu bạn quan tâm tới Mipec Tràng An thì bạn có thể tham khảo thêm các bài viết sau để có những cái nhìn tổng quan hơn, sâu sắc hơn nhé:

Cách Định Giá Bất Động Sản Theo Góc Nhìn Nhà Môi Giới

Ví dụ sinh động về định giá bất động sản mà bạn biết

Tại sao cần phải định giá bất động sản

Mipec Vinh Tràng An có giá bao nhiêu

Căn cứ vào đâu để dịnh giá bất động sản dự án Mipec vinh tràng an

Hotline