Header trang con

Quy Trình Giao Dịch Thành Công Bất Động Sản Nhà Phố

Quy trình giao dịch thành công một bất động sản nhà phố cần phân biệt khái niệm giao dịch đầy đủ và giao dịch không đầy đủ, giao dịch thành công và giao dịch không thành công!

Quy trình giao dịch thành công một bất động sản nhà phố:
Cần phân biệt khái niệm giao dịch đầy đủ và giao dịch không đầy đủ, giao dịch thành công và giao dịch không thành công!
1. Nhận diện, đánh giá, phân loại và xử lý để có sản phẩm và khách hàng tiềm năng. Trong đó yếu tố đầy đủ quyền để giao dịch là rất quan trọng.
2. Tổ chức khớp các yêu cầu tiềm năng.
3. Đàm phán, thương lượng
4. Đặt cọc
5. Tiếp nhận Hồ sơ và sẵn sàng công chứng
6. Giao nhận bàn giao
7. Thu tiền hoa hồng
8. Báo cáo, rút kinh nghiệm và chăm sóc sau bán hàng.
Giao dịch thành công với môi giới là kết thúc thoả mãn cho các bên tham gia và thu được hoa hồng
Có nhiều giao dịch thoả mãn hai bên nhưng môi giới không có hoa hồng thì gọi là không thành công
Cũng có nhiều giao dịch hai bên không được việc nhưng môi giới vẫn có tiền (hưởng công theo phạt cọc hoặc khách thương vất vả vẫn chi trả) thì vẫn gọi là giao dịch không thành công
Giao dịch đầy đủ là giao dịch thành công và nhà môi giới thực hiện đầy đủ các bước cho khách hàng một cách chuyên nghiệp
Giao dịch không đầy đủ là giao dịch thành công nhưng hoặc không thu đủ hoa hồng hoặc nhà môi giới bỏ qua bước nào đó không làm cho khách hàng trọn vẹn

Vậy các bạn hãy là người có đạo đức trước khi bước vào nghề nhé, dù có bị đối xử như nào đạo đức nghề nghiệp vẫn phải thể hiện bản lĩnh
Hãy phải thu được tiền và tiêu tiền một cách ngủ ngon!
1. Nhận diện, đánh giá, phân loại và xử lý để có sản phẩm và khách hàng tiềm năng. Trong đó yếu tố đầy đủ quyền để giao dịch là rất quan trọng.
Trước khi muốn có giao dịch ta cần có các bên tham gia
Trong bất động sản phải làm cho bất động sản đó đủ điều kiện giao dịch mới gửi tới khách hàng
Một khách hàng phải thậm định đủ điều kiện mua mới đưa bước vào giao dịch
Hãy xét kí pháp quyền và pháp nhân
Khi xem xét bất động sản đủ điều kiện giao dịch không là nghiệp vụ khó, đòi hỏi nhà môi giới phải kinh nghiệm
Quy hoạch, quyền sở hữu, quyền định đoạt, nhân thân, thế chấp cầm cố .....

Tôi lấy ví dụ: một bất động sản nằm trong quy hoạch nhưng đôi khi vẫn có giao dịch, tôi thậm chí còn đầu tư các bất động sản đã nằm trong quy hoạch và chờ đền bù như khu dự án Hồ Sen Cầu Rào II
Mua giá rất rẻ khoảng 7 tr/m2 thôi còn bây giờ mọi người đang chào trên 30 tr/m2 đó. Hay bất động sản được chủ nhà thế chấp ngân hàng nhưng lại là đồng thể chấp cùng với các tài sản khác, số tiền giao dịch so với số tiền họ vay rất nhỏ. 

Hay bên mua ko đủ tiền mua phải nhờ ngân hàng bảo lãnh cho bên mua để bên bán ra sổ đỏ trước rồi ngân hàng giải ngân sau
Các vấn đề này phải được nhà môi giới hiểu rõ hiểu sâu và có quy trình loại bỏ rủi ro cho khách hàng
Hay các bạn biết khu chung cư Hoàng Huy Đổng Quốc Bình cũng tương tự, đây là giao dịch không đầy đủ 
Chủ đề pháp nhân pháp quyền trong bất động sản tôi chia sẻ 1 chủ đề riêng nhằm phân loại pháp lý bất động sản
Nên để là nhà môi giới chuyên nghiệp bạn phải giỏi như một nhân viên ngân hàng, pháp lý nắm rõ như công chứng viên, quy hoạch giỏi như dân địa chính, phong thuỷ xây dựng bóc tách bản vẽ như kĩ sư và quan trọng quản lý khách hàng như một chuyên gia
Đừng ai nghĩ không biết làm gì thì đi làm môi giới nhé, vào nghề này liên quan đến nhiều ngành nghề và phục vụ những người giỏi và có tiền thì mình phải nâng tầm lên phù hợp
Nên trong môi giới chia thành: "Cò", Nhà môi giới và Nhà môi giới chuyên nghiệp
Nhà môi giới chuyên nghiệp phải đủ 5 yếu tố:
- Kiến thức
- kinh nghiệm
- kết quả
- đạo đức
- chia sẻ kết nối với cộng đồng
2. Tổ chức khớp các yêu cầu tiềm năng.
Sau khi "làm sạch bất động sản" rồi và khách cũng đã sẵn sàng ta hãy khớp lệnh nhé, cho họ va nhau tìm tiếng nói chung
Nếu không có tiếng kết được cũng phải biết nguyên nhân là gì để lần sau còn điều chỉnh, cái này phải rõ ràng
Còn nếu kết OK hãy qua bước tiếp theo
3. Đàm phán, thương lượng
Bạn ở giữa nên cần cân bằng quyền lợi, đừng đứng về bên nào mà hãy hài hoà lợi ích để giao dịch thành công mĩ mãn
Thương lượng ổn hãy đưa khách cọc ngay nhé
Đừng ngủ qua đêm chờ ngày mai trời lại khác
4. Đặt cọc
Đây là Văn bản chứ không phải Hợp đồng đâu mọi người
Văn Bản Cọc
Nhưng nó là Quan trọng nhất, bởi vì tất cả phía sau căn cứ theo nó, hãy làm thật chắc chắn và chuyên nghiệp cho khách
Mọi thoả thuận được hhi tỉ mỉ thống kê tài sản rõ ràng
Phương thức và tiến độ bàn giao
Trách nhiệm và nghĩa vụ mỗi bên
Nếu là Nhà môi giới chuyên nghiệp đưa luôn khoản hoa hồng vào đây và trách nhiệm thanh toán thuộc về ai luôn
Bằng không nếu ngại bạn phải khẳng định đã kí hợp đồng môi giới nhé
Đừng nghĩ chỉ bên bán trả tiền, tôi từng thu của bên mua rất nhiều lần
Hoặc thu của cả 2 bên
Nhưng tất cả đều tự nguyện
Cái này mình làm việc ngay từ đầu
Đây là 1 chủ đề dài lắm
5. Tiếp nhận Hồ sơ và sẵn sàng công chứng
Sau đặt cọc hãy gom hồ sơ chuyển qua công chứng soạn sẵn nhé, chuyển cho hai bên xem trước và khẳng định ra đó chỉ kí và đi bước tiếp theo thôi

6. Giao nhận bàn giao
Có người kí xong công chứng mới đi giao nhận tiền
Có người giao tiền xong mới kí công chứng
Có người làm tại phòng công chứng
Có người làm tại nhà
Có người làm tại ngân hàng
Đủ kiểu
Gần đây như tôi mua thửa 25 mặt đường Phạm Văn Đồng bà Chủ bắt tôi mang đến nhà đủ 4,5 tỷ mới đi kí hồ sơ ở Công ty dự án Nam Sông Lạch Tray bên Kiến An
Nhà bà ấy thì ở Chợ Sắt
Nói chung nếu ngại ko thể giao dịch được
May quá đang cầm tiền lên kí thì có khách gọi mua bán sang tay 2 giá về cho lành

Mục này Anh Em lưu ý phải lập văn bản ngoài giao nhận tiền và bàn giao tài sản cho khách hàng nhé. 

Thực tế và công chứng là khác nhau, nên phải có văn bản theo thực tế 
Cuối cùng là thanh lý quyền lợi và nghĩa vụ hai bên cho khách
7. Thu tiền hoa hồng
Mục này tôi trao đổi bên trên rồi
8. Báo cáo, rút kinh nghiệm và chăm sóc sau bán hàng.
Mỗi giao dịch là một bài học và luôn khác nhau, sau mỗi giao dịch hãy rút kinh nghiệm và xử lý cho trọn vẹn nếu là "lỗi"
Nhớ chăm sóc khách hàng sau bán hàng
Trên đây tôi chia sẻ với Anh Chị Em rất mong được mọi người đóng góp ý kiến thêm 
Ai có nội dung gì chúng ta cùng trao đổi quanh hai chủ đề này

Trường hợp bên bán thì đòi lấy tiền trước mới ký hợp đồng cn bên mua đòi ký lăn tay đóng dấu mới giao tiền thì xử lý kiểu gì được bây giờ Hùng. Làm cùng 1 lúc anh ơi, hỏi bên bán muốn nhận tiền ở đâu thì đưa công chứng làm ở đó. Nếu khó hơn muốn nhận tiền tại nhà mà lại không muốn đếm hay muốn an toàn điều Ngân hàng đến tận nhà thu nhé. em chuyên làm thế cho khách ạ. Cho bên bán ký xong em đứng chờ rồi bên mua giao tiền. Xong xuôi rồi công chứng mới cho bên mua ký cho bên bán yên tâm ^^. Em chạy Bank từ năm 2006, chơi với tất cả các Bank, ai cần gì cứ alo Em hỗ trợ bất kể Bank nào. Ok bạn cái này cứ để thuận theo hai bên ko nên đề xuất nếu mình thấy không có vấn đề gì. Nhiều khi họ không nghi ngại nhưng môi giới lại khới ra làm ảnh hưởng giao dịch
Thế mới cần có kinh nghiệm. 

có trường hợp: 2 bên đến phòng công chứng để giao dịch bên nào cũng sợ mất tiền mất của môi giới ở giữa chết trẹt ko sao giải thích nổi . Trong đời a gặp đúng 1 trường hợp ca khó đẻ như này. Bên bán thì bảo đã nhận tiền đâu mà ký hđcn bên mua bảo đã ký HĐCN đâu mà giao tiền cuối cùng 2 bên cãi nhau tại văn phòng công chứng xong giải tán.  

Lưu ý Ngô Quyền có vụ nổi tiếng ngày xưa mua bán nhà nhưng lại ghi cọc thửa đất và quên ghi tài sản vì trên bìa ko có tài sản, ra công chứng non tay cũng nhìn bìa làm ko hỏi lại có nhà không, lúc mua bán ko sao nhưng lúc nhận nhà cãi nhau đến khi đi làm sổ phòng TN bắt làm bản bổ sung mua bán nhà thì bên bán không kí cho nữa thế là ngàn năm ôm hận đó. Nên khi công chứng kiểu nhà ngoài sổ phải làm văn bản công chứng bổ sung bán cả nhà. vụ này đúng là căng và thành án lệ luôn ấy anh nhỉ. sau đó thì Ngô Quyền, sau này là cả lê chân nữa đều yêu cầu lập văn bản cam kết chuyển nhượng cả tài sản gắn liền trên đất theo mô tả thực tế để tránh tranh chấp. 

Ngoài quận Lê Chân, Hồng Bàng , Ngô Quyền yêu cầu có văn bản cam kết thì quận Hải An lại không yêu cầu. Nhưng thường công chứng bên em sẽ hướng dẫn và soạn thảo cho khách hàng lập thêm giấy biên nhận bao gồm phần nội dung chuyển nhượng cả đất và tài sản gắn liền trên đất với số tiền thực tế. Khách hàng nào nghe phân tích xong mà cẩn thận họ sẽ yêu cầu lập cả văn bản cam kết có nhà trên đất dù Quận ko bắt buộc. Vì thực tế cũng chỉ tăng thêm phí có vài trăm ngàn thôi nên cũng không quá căng và giao dịch lại lại chắc chắn hơn ạ. 

Ai làm những dự án như tái định cư giai đoạn còn chưa ra quyết định đền bù, đến khi có quyết định đền bù, làm nhà tạm cư, làm cho thuê nhà nước thanh lý.,. Những hình thức này đầu tư siêu lợi nhuận nhưng phải có "tim" và hiểu rõ "luật" và "cơ chế" . 

@Anh Hùng -Đô Thị H Đây là một phạm trù rất rộng và đặc thù, cụ thể cho từng hồ sơ luôn ý. vì vậy em nghĩ làm loại hình này cần sát sao hơn thông thường. và bản thân môi giới khi được tìm hiểu nắm rõ, biết được bản chất thì tư vấn cho khách hàng cũng tạo được niềm tin vững chắc hơn. 

E chào anh, e hỏi chút 
Trường hợp khách hàng mua nhà mà thiếu tiền muốn vay ngân hàng, nhưng bên bán muốn thanh toán hết  rồi mới công chứng, nếu bên ngân hàng đứng ra cho vay thì có phải chờ sang tên xong thì mới giải ngân cho bên mua số tiền còn thiếu ko ạ, 

Trả lời: Khi khách mua nhà thiếu tiền và phải nhờ qua Bank, thì trước khi kí công chứng bank sẽ ra chứng thư đồng ý bảo lãnh cho bên mua thanh toán mua nhà của bên bán theo số tiền được định sẵn và nói rõ:
Bên bán mở một TK tại Bank, Bank chuyển tiền vào TK đó ngay khi hai bên kí công chứng nhưng bên mua không được rút tiền đó ra, chờ ra sổ tên bên mua và bank kí hợp đồng tín dụng và nhập kho sổ đó thì bên bán mới được rút tiền ra. Lúc đưa sổ cho cả bên mua và bank tại Bank thì nhận tiền . 

Anh Ngọc trả lời giúp em câu hỏi : khách muốn mua bất động sản mà chồng hoặc vợ công tác xa mà công chứng bắt cả hai vợ chồng phải đến ký thì xử lý thế nào?

=> cái này tuỳ theo nghiệp vụ và trách nhiệm của từng phòng công chứng em ah. Nó giống như trong giao dịch anh nói có giao dịch đầy đủ và giao dịch không đầy đủ đó. Trên hợp đồng ghi cả vợ và chồng bên mua nhưng nhiều bên công chứng vẫn chỉ cần đại diện chồng hoặc vợ kí thôi
Còn bên bán thì bắt buộc phải cả vợ và chồng cùng kí
Nếu vắng mặt làm uỷ quyền hoặc từ chối tài sản. 

E muốn nhờ cả nhà chút ai có bộ hồ sơ công chứng mua bán ủy quyền phiếu TĐC cho e xin ảnh bộ hồ sơ để tìm hiểu tư vấn cho khách chút nhé ===>  Dù rằng việc giao dịch đã hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền theo thỏa thuận, nhận suất TĐC và toàn bộ các giấy tờ bản chính có liên quan đến suất TĐC kèm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và HĐUQ, còn bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận. Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thì hình thức giao dịch này vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro khó lường cho bên nhận chuyển nhượng STĐC, bởi những lý do sau:

Thứ nhất, HĐUQ vô hiệu. Nếu vì bất kỳ lý do nào đó, ví dụ: bên chuyển nhượng đổi ý không chuyển nhượng, giá bất động sản tăng… thì bất kể thời gian nào kể từ ngày giao dịch được xác lập, bên chuyển nhượng có thể yêu cầu Tòa án tuyên HĐUQ là vô hiệu[7] do hợp đồng này được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch khác đó là chuyển nhượng STĐC là đất ở – đây mới là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi giao kết hợp đồng, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, sau đó mới xét đến yếu tố lỗi để bồi thường. Tuy nhiên, do các bên đều có lỗi nên sẽ không xét bồi thường thiệt hại trong trường hợp này. Khoản 1, 2 và 4 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả… 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Như vậy, trong trường hợp này bên nhận chuyển nhượng QSDĐ sẽ chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng, không được tính lãi suất. Trường hợp, bên chuyển nhượng không có thiện chí trả lại hoặc đã chi xài hết tiền mà không còn tài sản để thi hành bản án/quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án có thẩm quyền thì việc nhận lại số tiền đã đưa là vô cùng khó khăn.

Thứ hai, HĐUQ có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

HĐUQ có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng luôn an tâm vì cho rằng bên chuyển nhượng không thể đơn phương chấm dứt HĐUQ được, muốn chấm dứt hợp đồng phải có sự đồng ý của bên được ủy quyền (bên nhận chuyển nhượng). Tuy nhiên, trong trường hợp này, do các HĐUQ sẽ là hợp đồng không có thù lao. Vì vậy, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. 

cho em hỏi có trường hợp nào mà bên bán để bên mua cầm giấy hẹn, sau khi ra sổ bên mua không kí hợp đồng tín dụng hoặc trì hoãn việc kí hợp đồ tín dụng với bên ngân hàng, thì quyền lợi của bên bán như nào và trách nhiệm của bên ngân hàng như nào ạ?===>anh chưa gặp, nhưng chắc chắn thì bên bán nên cầm giấy hẹn và đến bank giao và nhận tiền luôn . cái gì cũng kiện được, nhưng kiện đến bao giờ xong? Đừng nghĩ đến nó mà hãy nghiên cứu kĩ khách bán và nếu ổn giữ lại ít tiền hoặc phải có đầu giải mã hồ sơ. Trong vi bằng thể hiện được nhiều nội dung và lý trí thỏa thuận của 2 bên mua và bán . Các cam kết ràng buộc để ra giấy chứng nhận Qsd sau đó công chứng. Vd thời gian giao dịch , giá ko thay đổi , vv.... Vấn đề vi bằng và hợp đồng ủy quyền các a có thể tư vấn thêm cho ae về hai hình thức này ko ạ.so sánh giữa hai hình thức đc ko ạ.trường hơp nào thì nên và ko nên dùng 1 trong 2 hình thức ko a. Giao dịch bđs chưa có sổ đỏ a nghĩ lm vi bằng an toàn hơn là làm ủy quyền. .
Ủy quyền chỉ thể hiện là thay mặt bên bán thực hiện công việc thay cho bên bán khi ko trực tiếp đi giao dịch được nhưng ko thể hiện được việc mua bán bđs trong khi đó mình đã chuyển hết tiền mua bđs nhưng nếu khi bên Uỷ quyền họ gây khó dễ về một số việc phát sinh như giá đất tăng ngày xưa bán rẻ quá vv... thì ko có lý lẽ để phản biện làm chứng được. 
Trong khi đó Vi bằng thể hiện được rõ nét hơn về câu từ như đồng ý chuyển nhượng lô số A thửa B số phiếu thu và những nội dung cam kết thỏa thuận 2 bên trong văn bản vi bằng nếu có vấn đề sảy ra đưa ra toà cũng là căn cứ bằng chứng để toà có hướng giải quyết công minh nhất . 

==> làm cả 2 Anh nhé, các ban ngành thì ko dùng vi bằng đâu, nội dung nó quá phức tạp. Dùng uỷ quyền là OK rồi, Vi bằng là bảo hiểm thôi. 

Em đã làm uỷ quyền và vi bằng rất nhiều lần rồi nhưng hình như có một số trường hợp không được làm vi bằng phải không ạ  ==>  đã làm uỷ quyền được thì làm vi bằng được nhưng nhiều trường hợp uỷ quyền không được mới phải đi làm vi bằng em nhé. Còn các anh hay làm cả . Nếu ko tự tin đầu hồ sơ thì làm cả 2, tự tin thì khỏi cần. Nếu yêu cầu làm cả 2 thì Chi phí làm chủ nhà họ có chịu ko a.và có tốn thêm nhiều ko ạ. ==> Vi bằng khoảng 2,5-3tr tùy bên. Ủy quyền. Từ 500-2tr. ko biết thu kiểu gì. Tổng cả dưới 6tr

thường thì sẽ có thoả thuận 3 bên giữa bên bán bên mua và bank. Khi hai bên ký hợp đồng công chứng bank sẽ cầm giấy hẹn và giải ngân cho bên bán nhưng tất nhiên số tiền đó sẽ bị phong toả lại cho đến khi sang tên và bên mua hoàn thiện tất cả thủ tục thế chấp với bank thì số tiền sẽ giải toả cho bên bán sử dụng. .

Nhưng nếu bên mua cố tình không ký hợp đồng vay tín dụng hoặc trì hoãn việc kí hợp đồng, thì rủi ro cho bên bán rất cao, ngân hàng có trách nhiệm đảm bảo quyền lợi cho người bán không, vì hợp đồng 3 bên theo e biết chỉ là thông báo của ngân hàng về việc đồng ý cho vay tin dụng sau khi sang tên bìa đỏ
Người môi giới lúc này cũng phải tư vấn những rủi ro đó cho bên bán.

Cái này a chưa gặp bao giờ. Nhưng thường sẽ có thoả thuận riêng giữa bên bán và bên mua nữa e.
Đơn giản, lý do khách quan, Vừa qua trong đợt chậm ra thuế của thành phố, nhiều đầu bán dồng ý cho bên mua thanh toán theo kiểu vay thế chấp tài sản, ký công chứng từ cuối năm, tận gần cuối tháng 3 mới ra dk bìa, vạy nếu khoing tính toán dk rủi ro đó sẽ khá mệt

về cơ bản là tiền đã nằm trong tk của bên bán rồi E. Nhanh chậm cái đấy do chính sách chung ko can thiệp đc. Còn khi chủ nhà đã ký công chứng thường là đã có thông báo cho vay của bank rồi và bên mua đã phải thanh toán số tiền đối ứng. Thiết nghĩ cũng ít người mua nào bỏ một đống tiền ra rồi ko hoàn thiện nốt thủ tục để ở cái nhà tranh chấp lắm. Trường hợp xấu nhất có kiện tụng thì phần thua thiệt sẽ thuộc về bên mua khi ko hoàn thiện nốt thủ tục.

 

Hotline